Artigos | Postado no dia: 16 julho, 2024

Os condomínios devem permitir locação por Airbnb? Veja o que o STJ entendeu!

O avanço da economia compartilhada trouxe novas dinâmicas e desafios para diversos setores, incluindo o mercado imobiliário. Plataformas digitais como Airbnb, Alugue Temporada, Vrbo e Booking.com revolucionaram a forma como imóveis são alugados para estadias de curta duração, permitindo que proprietários maximizem o uso de suas propriedades e ofereçam alternativas de hospedagem aos consumidores.

No entanto, essa inovação também gerou controvérsias e disputas legais, especialmente no que tange às regras e restrições impostas por convenções de condomínios residenciais. Neste artigo traremos considerações sobre os últimos julgamentos acerca dessa controvérsia, bem como, o que ficou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Decisão da quarta turma do STJ no REsp 1.819.075

A controvérsia teve início quando um condomínio em Porto Alegre entrou com uma ação contra proprietários que alugavam suas unidades pelo Airbnb. O ponto central era que a convenção do condomínio previa uma finalidade residencial para os imóveis e considerava as atividades de “locação” como comerciais, sendo, portanto, proibidas pela convenção.

Vale ressaltar que a convenção não tinha uma proibição explícita para a “locação” dos imóveis via Airbnb. Ela apenas estipulava a finalidade residencial para o condomínio.

O STJ decidiu manter a proibição da disponibilização dos imóveis via Airbnb, argumentando que os proprietários estavam, na verdade, celebrando contratos atípicos de hospedagem. A fundamentação jurídica destacou que, no caso concreto, as atividades eram comerciais, não podendo ser realizadas em um condomínio residencial.

Decisão da terceira turma do STJ no REsp n. 1.884.483

Neste caso, foi analisado um recurso em uma ação de anulação de assembleia condominial que havia proibido a locação dos imóveis por períodos inferiores a 90 dias, especialmente via plataformas como Airbnb. O autor do recurso alegava que tal proibição violava seu direito de propriedade, enquanto o condomínio defendia a manutenção da natureza residencial do imóvel e a proteção do sossego e segurança dos demais condôminos.

A questão aqui é um pouco diferente do precedente citado anteriormente, pois existe uma proibição expressa da locação dos imóveis por curto prazo. A Turma entendeu que não havia ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pela assembleia do condomínio, pois cabe a ela decidir sobre a conveniência de permitir a locação das unidades por curto período, observando a destinação prevista na convenção condominial e a função social da propriedade.

Interpretação e alcance das decisões do STJ sobre “Locação” via Airbnb em condomínios residenciais

No REsp 1.819.075, julgado pela Quarta Turma do STJ, não havia uma proibição expressa na convenção do condomínio contra a locação por curto espaço de tempo via plataformas digitais. A decisão foi baseada na finalidade residencial do condomínio e na natureza da atividade exercida. O caso envolvia várias peculiaridades que levaram os ministros a entender que a negociação tinha finalidade comercial. No entanto, isso não implica que toda locação via Airbnb seja automaticamente considerada atividade comercial.

No REsp n. 1.884.483, a Terceira Turma do STJ analisou um cenário em que a proibição de locações por períodos inferiores a 90 dias estava expressamente prevista na convenção do condomínio. Aqui, a discussão girou em torno da legalidade dessa restrição e seu alinhamento com a função social da propriedade e a destinação residencial do condomínio.

Em ambos os julgamentos, os ministros enfatizaram um ponto crucial: não é a forma de disponibilização do imóvel ao público (por plataformas digitais ou não) que define a natureza jurídica da atividade. O que importa são as características e peculiaridades da “locação” e se ela respeita ou não as regras estabelecidas pela convenção condominial e pela legislação pertinente.

Afinal, o STJ proibiu o Airbnb em condomínios residenciais?

As locações via plataformas como Airbnb representam uma faceta importante da economia moderna, facilitando o acesso a acomodações e oferecendo oportunidades econômicas para muitos proprietários. Os precedentes citados, referentes aos casos específicos julgados pelo STJ, não foram unânimes, não são vinculantes e valem apenas para as situações decididas.

Embora possam orientar juízes e tribunais em decisões futuras, essas decisões não são suficientes para afirmar que houve a formação de uma jurisprudência no sentido de proibir de maneira geral a locação de imóveis via Airbnb em condomínios residenciais. Cada caso possui suas especificidades e deve ser analisado individualmente, considerando as regras da convenção de cada condomínio, o contexto em que a “locação” ocorre e as peculiaridades da situação.

Contudo, podemos afirmar que apenas nas hipóteses de proibição expressa na convenção do condomínio é que estaremos diante de um quadro maior de certeza quanto à vedação.

Este texto tem caráter meramente informativo e não deve ser considerado como substituto de uma consulta com um advogado devidamente qualificado para obter orientações precisas e adequadas à sua situação específica. Caso haja dúvidas, não hesite em entrar em contato conosco. Estamos disponíveis para auxiliá-lo.